Gastos de una Escritura de casa habitación, ¿Es posible lograr recuperar una parte?

Hacerte de una casa o un departamento representa un gran logro personal o bien una oportunidad de hacer una inversión; sin embargo, este tipo de inversiones en México, necesariamente implican pagos o cobros de parte de los Notarios Públicos colmo los son los gastos de una escritura, pues por ley las transmisiones bienes inmuebles deben ser formalizadas a través de un escritura que se realiza ante la fe de un Notario Público.

En este caso, cuando se va a adquirir el inmueble invariablemente en la operación sabemos que vamos a tener que realizar un pago a un Notario que comúnmente se le conoce como gastos notariales, pero son los mismo que los gastos de escrituración, ¿Qué implican tales gastos notariales? ¿Cómo se cuantifican? ¿Cómo los cotiza un Notario?, ¿Cuánto es el costo de la escrituración?. A continuación te decimos que son los gastos notariales que se deben pagar al Notario Público al momento en que se va a escriturar una inmueble, ya sea casa, departamento, edificio o cualquier otro. Sin embargo, para el propósito de este blog nos vamos a enfocar en el caso de los inmuebles destinados a casa habitación.

En el caso particular, se toman como referencia las operaciones compraventa de inmuebles que se realizan en el estado de México, donde el Notario Público, que el comprador del inmueble elige, es quien hace el cobro de los gastos de una escritura o gastos notariales, la integración de estos se hace por regla general en tres rubros o conceptos:

• Contribuciones locales, que son el Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles y Operaciones Traslativas de Dominio y Derechos de Inscripción en el Instituto de la Función Registral del Estado de México (IFREM).
• Pagos de Certificaciones y Pagos o gastos de Gestoría.
• Honorarios del Notario Público.

En un posible ejemplo de lo que pueden sumar los gastos de una escritura de un inmueble con un valor de $3’800,000.00 en el Estado de México, (recordemos que cada Notario cotiza de manera diferente), podría quedar cotizado de esta manera:

Impuesto sobre Adquisición de Bienes

Inmuebles y Operaciones Traslativas de Dominio                           $  77,215.00

Derechos de Inscripción IFREM                                                  

Inscripción de la Compraventa                                                         $  28,181.00

Inscripción de la Hipoteca                                                                $  28,181.00

Certificaciones y gestorías                                                                $    5,000.00

Honorarios del Notario (2.2% IVA incluido)                                      $  96,976.00

            TOTAL                                                                                             $235,553.00

Se aclara que este cálculo simulado, esta sobre la mínima que un Notario Público cobraría de honorarios en el Estado de México, normalmente sus honorarios los tasan entre el 3% y el 7% del valor del Inmueble, pero se tiene conocimiento que hay casos que sus honorarios son menores. La cuestión es que la elección de Notario no siempre depende el comprador, porque si adquieren el inmueble con crédito hipotecario la institución bancaria es la que indica con que Notaria se lleva a cabo el trámite.

Ahora bien, ¿Es posible recuperar el pago de los derechos de inscripción que se hacen a favor del Instituto de la Función Registral del Estado de México (IFREM)?, es decir, puede un comprador recuperar los dos cobros de derechos de inscripción en el IFREM por inscripción de la compraventa y de la inscripción de la garantía hipotecaria, que sumados son por la cantidad de $56,632 y, que forman parte de los gastos de una escritura la respuesta es SI.

En efecto, todas aquellas personas que compren inmuebles en el Estado de México con valores de entre los 2 millones a los 5 millones en adelante pueden buscar recuperar cobro que hace el Notario por gastos derechos de registro.

Como se mencionó, si el inmueble se adquiere con crédito hipotecario, incluso si se aplicó un crédito INFONAVIT, el IFREM siempre hará los dos cobros, uno por la inscripción de la adquisición del Inmueble y otro por la inscripción de la hipoteca, por lo que de un inmueble con valor de $3’800,000 como se indicó en el ejemplo, los dos cobros son por la cantidad de $28,181.00 cada uno, por lo que el interesado paga en total $56,362.00. Si el inmueble tiene un valor de $5 MILLONES DE PESOS en adelante el pago total sería $70,554.00 por las dos inscripciones.

Como se puede apreciar de los gastos de escrituración, no necesariamente son en su totalidad para el Notario, como se cree, sino que más de la mitad se destina al pago de Impuesto Local y a los derechos inscripción de la escritura en el IFREM o como se le conoce como derechos de inscripción en el Registro Público.

De lo anterior se tiene que entre un 20% y 25% del costo de los gastos de una escritura van a dar al IFREM o al Registro Público y desde luego, estos gastos de escrituración son no recuperables, pues el Notario lo que hace es cobrar las contribuciones por encargo y mandato de Ley, es decir, el Fedatario solamente recauda y entera al Fisco Local.

Sin embargo, existe una estrategia legal, viable y sólida para la recuperación de los derechos de inscripción en el Registro Público, que es la promoción de un juicio de amparo en contra de las disposiciones legales – fiscales que regulan el pago de estos derechos dentro del Código Financiero del Estado de México y Municipios y, que en el caso, es el artículo 95 del dicho ordenamiento legal.

Para tener un asunto ganado y con posibilidades de recuperar esos derechos de registro, como parte de los gastos de escrituración, el aspecto más importante a cuidar para que la solución sea exitosa, es que el comprador debe promover su amparo dentro de los 15 días hábiles siguientes a que realizó el pago correspondiente al Notario Público y dicho Notario haya expedido a favor del adquirente la cotización o el Comprobante Fiscal Digital por Internet (CFDI) o factura donde se indiquen los conceptos que se pagaron, que son los honorarios, gastos, derechos de inscripción y el pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y otras Operaciones Traslativas de Dominio.

Es bastante deseable que se le solicite al Notario o al personal o abogados de la Notaria en cuestión que entreguen las líneas de captura en que se realizaron los pagos al IFREM por que estas líneas de captura demuestran la aplicación de las disposiciones del Código Financiero del Estado de México y Municipios.

En conclusión, es factible recuperar una parte de los gastos de una escritura, en especifico los derechos de inscripción que cobra el IFREM por la inscripción de la operación de compraventa y la inscripción de la garantía hipotecaria, reiterando que la cantidad a recuperar en cada caso es de $28,181.00, durante el ejercicio de 2022 y conforme a la cuota que establece el Código Financiero del Estado de México y Municipios, siendo que por ambos pagos se estaría recuperando la cantidad de $56,362.

Si llegaste al final de este blog, te dejamos un video que se encuentra en nuestra página de Facebook, donde puedes mirar con más detalle esta información https://www.facebook.com/ADLEXabogados/videos/912863746048336/

Para cualquier pregunta, aclaración o información que requieras, por favor escríbenos a contacto@adlexabogados.com.mx